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택지개발사업에서의 지가변동에 관한 연구

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  • 저자 김형태(金亨泰) , 김정욱(金政昱)
  • 발행일 2012/12/31
  • 시리즈 번호 2012-23
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요약 우리나라는 전후의 급격한 인구증가 그리고 수도권을 비롯한 광역도시로의 인구집중 등으로 인해 지속적으로 택지문제가 발생하였다. 이에 정부는 도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위하여 1980년 12월 「택지개발촉진법」을 제정하였으며, 최근에는 주택보급률 확대 등 양적인 부분에 초점을 맞춘 정책에서 벗어나 다양한 주택수요에 대응하기 위하여 국민임대주택법/보금자리주택법 등을 제정하여 임대주택, 보금자리주택 등을 공급하는 등 다수의 사업을 추진 중에 있다.

하지만 이러한 택지개발사업의 성과에도 불구하고 보상가격에 대한 정부(공공기관)와 토지소유자 사이의 갈등, 개발정보의 사전유출 등의 문제가 지속되어 왔으며, 과도한 보상은 조성원가를 상승시켜 소비자의 부담, LH공사 등의 재무구조를 악화시키는 요인으로 작동해 왔다.

위와 같은 배경하에 본 연구는 보금자리택지지구를 중심으로 지가변동 규모 및 양태를 시기 및 위치, 사업규모별로 분석하여 택지개발사업의 추진 및 보상과 관련한 정책적 시사점을 도출하고자 하였다. 즉, 택지개발사업 중 완공되었거나 완공을 앞둔 사업들을 중심으로 지구지정, 개발계획, 실시계획 등 사업단계별 공시지가변동률에 대해 파악하고자 하였으며, 수도권/비수도권별로 차이가 있는지 살펴보고자 하였다.

분석대상 택지지구는 총 14개 지구이며 2000년부터 2010년까지의 기간 동안 각 필지의 지가에 대한 자료를 구축하여 이중차감법 등을 이용하여 분석하였다. 특히 본 연구에서는 지가자료의 개별 필지를 시계열로 연결하여 패널분석을 시도함으로써 시간에 따라 불변하는 비관측 입지 특성(unobserved location heterogeneity)을 통제함으로써 분석의 정확도를 높였다.

분석 결과, 택지개발사업으로 인해 지구 내부의 지가가 사업인정시점 이전부터 크게 상승하였고 개발이 구체화되면서 지가가 계속해서 상승한 것으로 나타났다. 먼저, 택지지구로 지정되기 전부터 내부 필지들의 지가상승률이 외부 필지들에 비해 급격하게 높아지기 시작하여 지구지정시점 근방에서 그 격차가 크게 벌어지는 것을 확인할 수 있었다. 둘째, 지구지정 이후에는 지가상승률 격차가 소폭 하락하다가 실시계획 승인시점에서 일시적으로 다시 상승했는데, 이는 택지지구의 사업이 실질적으로 추진됨에 따라 해당 지구의 토지가치가 상승하게 되며 그 상승분이 지가에 반영되었기 때문으로 보인다. 셋째, 지구지정 단계에서 수도권 택지지구의 내외부 지가상승률 격차가 비수도권에 비해 매우 크게 나타남을 볼 수 있었다.

이러한 분석 결과는 혁신도시 개발사업으로 인한 지가변동을 연구한 이호준 외(2012)의 연구결과를 큰 틀에서 뒷받침하며, 정책적으로 현행 토지보상 기준시점의 조정 및 헌법상의 정당보상의 원칙이 지켜질 수 있는 세부 방안 마련의 필요성을 시사하고 있다. 이에 따라 토지보상법 제70조 제5항을 적극적으로 적용하고, 개발계획으로 인한 개발이익이 이미 지가에 반영되었다는 판단을 위한 기준을 토지보상법 시행령에 명시하는 등 보상기준시점을 사업인정시점 이전으로 앞당기는 세부 방안을 강구해야 할 것으로 판단된다. 특히 수도권의 경우 변동률이 높아 개발이익 배제의 원칙을 보다 엄격히 적용할 필요가 있다. 다만, 본 분석 결과는 택지지구 및 인근의 지가는 지구지정 3, 4년 전부터 동반 상승했지만, 택지지구 내외부 지가상승률은 지구지정 전년도부터 급격히 벌어졌음을 보여주고 있다. 이 경우 보상의 기준시점을 택지지구 내외부 지가상승률이 일정 연도 이상(예를 들어 2년 또는 3년) 통계적으로 의미 있는 격차를 유지할 경우 소급하여 적용하는 등으로 설정하는 방안을 고려해 볼 수 있으며, 개발제한구역이 해제된 필지의 경우 지가상승률이 더욱 컸던 점을 감안하면 예외적인 소급방안을 설정할 필요성도 있을 것으로 판단된다.

본 연구의 분석 결과가 택지개발사업의 추진에 따른 지가변동에 대한 이해를 제고하고 향후 택지개발사업의 효율적이고 원활한 추진에 도움이 되기를 기대한다.
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