본 보고서는 코로나19로 급변한 시기에 시행되었던 정책들을 살펴보며 주택시장을 되돌아보고자 한다. 역사적으로 기록될 전염병이었던 코로나19로 인해 우리 사회는 큰 변화를 겪었다. 그리고 이에 대응하는 정부의 대책 또한 역사적으로 유례를 찾아보기 힘든 것들이었다. 경제를 회복시키기 위한 재정정책과 통화정책이 그러하였다. 급변하는 사회와 경제적 여건에서 주택시장을 안정화하려는 방안 또한 예전에는 볼 수 없는 내용들이 다수였다. 본고에서는 2020년 이후에 주택시장에 시행되었던 규제 중에서 토지거래허가제와 분양가상한제 그리고 임대차보호법 개정의 영향을 더욱 면밀하게 살펴본다.

먼저, 제2장에서는 2020년부터 서울의 고가주택, 재건축 주택에 대하여 도입되기 시작한 ‘토지거래허가제’의 효과를 분석한다. 토지거래허가제는 ‘지역’과 ‘대상’을 선별하여 매매거래 시 지자체의 승인을 받도록 하는 행정규제로, 토지거래허가구역은 2023년 기준 서울시 면적의 약 9%를 차지한다. 토지거래허가구역 주택은 무주택자이거나 최종적으로 1주택자인 매수자만이 구매할 수 있으며, 구입 후 바로 2년간 실제 거주하여야 한다. 본 연구에서는 2020년 6월 지정된 ‘잠실동삼성동대치동청담동(이하 ‘잠삼대청’)’을 중심으로 규제주택과 비규제주택 간의 가격과 거래량을 분석하였다. 그 결과 ‘잠삼대청’의 거래량은 38.3%, 가격은 4.3% 하락하였음을 발견하였다. 그러나 토지거래허가제는 비규제지역 간의 가격 격차를 더 확대한 것으로 나타났다. ‘잠삼대청’과의 거리 기준으로 비규제주택을 분류한 결과, 근거리 주택은 원거리 주택 대비 가격이 2.3% 상승하였고, 이와 같은 효과는 규제지역에 가까울수록 더 크게 추정되었다. 규제지역 수요 중 일부가 대체성이 높은 인근 비규제지역으로 옮겨간 데 기인한 것으로 보인다. 규제대상에 대한 직접효과와 인근지역에 대한 규제의 간접효과가 다른 방향을 가진다는 것은 토지거래허가제와 같은 선별적 규제가 주택시장 안정화라는 목표 달성에 적합한 규제의 형태가 아닐 수 있음을 시사한다.

다음 장인 제3장에서는 분양가상한제의 효과를 살펴본다. 코로나19로 주택시장이 상승하기 직전인 2019년에 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 지역은 크게 확대되었다. 신규주택의 가격을 제한하는 분양가상한제는 향후 공급을 제한할 수 있다는 우려가 따르는 논란이 되는 규제 중 하나이다. 하지만, 본 연구의 분석은 분양가상한제가 신규주택의 공급을 축소한다는 증거를 찾지 못하였다. 분양가상한제는 주택 건설사업의 이익을 제한하지만, 주택공급을 위한 토지와 건축의 원가를 반영하여 운용됨으로써 주택공급을 위축시키지는 않는 것으로 보인다. 또한 주택경기가 상승하는 기간에 분양가상한제로 신규 공급주택의 가격이 제한되더라도 신규주택의 분양률이 상승하여 주택개발사업의 수익성이 제고될 가능성이 있다. 따라서 주택시장 호황기에 시행된 분양가상한제로 향후 주택공급이 위축된다는 우려에 대한 실증적 증거는 없어 보인다. 다만, 이러한 결과는 기존 연구의 결과와 상반되어서 확대해석에 유의할 필요가 있다.

마지막으로, 제4장에서는 임대차시장의 규제인 주택임대차보호법의 효과를 이론적 바탕을 토대로 분석하였다. 2020년 8월에 주택임대차보호법이 개정되며 임차인 보호를 위한 규제가 강화되었다. 이 개정은 소위 임대차 2법으로 명명되며, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 의미한다. 당시 법의 개정 이후 임대차시장은 크게 불안정해져 전세난이 발생하고 임대가격이 크게 상승하였다. 임차인 보호를 위한 규제가 임대가격 상승을 통해 임차인에게 비용으로 전가된 것이다. 본 연구에서는 옵션가치 평가모형을 통해 임대차 2법으로 임차인에게 부여된 혜택의 가치를 추정하였다. 분석 결과, 전월세상한제를 포함하는 계약갱신청구권은 시장가격의 5%에 근접하는 큰 가치였고, 이는 대부분 임대가격의 변동성에 대한 보험 성격을 가지는 것으로 나타났다. 이와 같은 임대차 2법의 정량적 가치추정은 임대차보호법 개정의 논란에 커다란 이정표를 제시할 것으로 생각된다.

We study regulations in the housing market, which are very unique and have great influences in Korea. Due to COVID-19, the housing market have experienced rapid changes. Thus, the government responded boldly with unprecedented policies. Among others, 3 special regulations are on the table for discussion. The first is the Land Transaction Permit, which was implemented to reduce demand on housing in specific regions. Second, the Price Cap on New Houses is investigated for housing supply policy. The final is a regulation on the contract renewal claims in the housing rental market.

Chapter 2 analyzes the direct and indirect price effects of the Land Transaction Permit (LTP), a selective regulation introduced in 2020 for high-priced houses in Seoul to stabilize skyrocketing prices. The LTP is an administrative regulation that requires local governments to permit transactions in designated "areas," and as of 2022, the total area covered by the LTP is about 9% of Seoul's land area.Houses in the LTP zone can only be purchased by buyers who are either homeless or will eventually become single-family homeowners, and they must actually live in the houses for two years immediately after purchase. In this study, we analyzed the price and transaction volume of LTP regulated and unregulated houses, focusing on "Jamsil-dong, Samsung-dong, Daechi-dong, and Cheongdam-dong," which were designated in June 2020. In the regulated area, the LTP scheme directly reduced transaction volumes by 38.3% and prices by 4.3% compared to unregulated areas. However, the LTP scheme unexpectedly had a positive price appreciation effect on homes located closer to the regulated areas. When unregulated dwellings are categorized according to their distance from the regulated area, we estimate that dwellings closer to the regulated area increased in price by 2.3% relative to dwellings further away, and this effect is larger the closer they are to the regulated area. It appears that some of the demand in the regulated area shifts to nearby unregulated areas with higher substitutability. The different direction of the direct effect on regulated areas and the indirect effect on nearby areas suggests that selective regulation, such as LTP, may not be the right regulatory approach to achieve the goal of stabilizing the housing market.

The next chapter, Chapter 3, examines the effects of the Price Cap on New Houses. This price cap, which limits the price of new homes, is one of the controversial regulations that raises concerns that it may limit housing supply in the future. However, this study's analysis found no evidence that the price cap reduces the supply of new homes. Although the pre-sale price cap limits the profits of housing construction projects, it is operated by reflecting all the costs of land and construction for housing supply. Even if the prices of newly supplied homes are limited by the price cap during the period when the housing price is on the rise, the sales of new homes is likely to increase as well. Thereby housing development projects are profitable enough to cover all the costs. Therefore, there appears to be no empirical evidence for concerns that future housing supply will be reduced by this price cap implemented during the housing market boom. However, these results are contradictory to the results of existing studies, so caution needs to be taken when interpreting them further.

Chapter 4 investigates the price impact of the deposit control imposed on the housing repo contract in Korea, known as Jeonse. Jeonse is a unique housing repo contract in Korea where the landlord borrows a deposit from the tenant, using the house as collateral. The tenant is granted the right to occupy the house during the contract period at the expense of the deposit’s opportunity cost. In July 2020, the Korean legislature passed a law granting tenants the right to renew the Jeonse contract once, with the new deposit amount not exceeding a 5% increase from the original amount. While this new regulation has been heavily criticized as the primary driver of the surge in Jeonse deposits during the pandemic, its actual price impact has not been properly estimated.

We estimate the value of the Jeonse renewal option monthly using option pricing techniques, based on reasonable assumptions about the housing price process and information gathered from the current term structure of interest rates. Our estimation results indicate that the deposit control regulation raised Jeonse deposits nationwide by only 0.97% and by 4.80% in Seoul at the time of the introduction of the regulation, a magnitude significantly lower than previously discussed in both media and academic circles. Furthermore, we demonstrate that the renewal option does not have any intrinsic value over the past 10 years, suggesting that the option can be considered pure insurance against an unexpected increase in the equilibrium level of Jeonse deposits by the time of expiry. Based on the background of the regulation and the results of our analysis, we provide policy suggestions.

발간사
요 약

제1장 서 론

제2장 수요규제: 토지거래허가제의 직접효과와 간접효과
　제1절 서 론
　제2절 제도적 배경
　제3절 기존 연구
　제4절 자료와 분석 방법
　제5절 결 과
　제6절 결 론
　참고문헌
　부 록

제3장 공급규제: 분양가상한제의 효과
　제1절 서 론
　제2절 주택공급과 분양가상한제
　제3절 분양가상한제와 주택가격
　제4절 분양가상한제의 효과
　제5절 결론 및 시사점
　참고문헌

제4장 임대시장 규제의 가격효과: 임대차 2법 시행을 중심으로
　제1절 서 론
　제2절 임대시장 규제의 배경
　제3절 임대차 2법 도입 전후 임대시장 특징
　제4절 전세 계약갱신청구권의 가치평가 모형
　제5절 전세 계약갱신청구권의 가치
　제6절 결 론
　참고문헌
　부 록

제5장 결론 및 정책적 시사점

ABSTRACT